Vậy pháp luật quy định như thế nào về vấn đề này, và chủ nhà lẫn người thuê nhà phải hành xử như thế nào để không phạm luật?
Nhiều chủ nhà bị kiện
Cho thuê nhà là cách để tăng thêm thu nhập mà nhiều người đang sử dụng. Tuy nhiên, trong nhiều vụ việc, cả người thuê lẫn chủ nhà đều mù mờ về các quy định pháp luật hoặc ít để ý đến các chi tiết trong hợp đồng thuê nhà, dẫn đến không thể chứng minh thiệt hại khi hai bên phát sinh tranh chấp.
Chị P.T.T.D., ở ngụ Q.Phú Nhuận (TP.HCM), là một trường hợp như thế. Năm 2018, chị D. cho thuê một căn hộ với giá 13 triệu đồng/tháng, thời hạn thuê là một năm. Hai bên thỏa thuận đặt cọc 39 triệu đồng.
Tuy nhiên, khi hết thời hạn hợp đồng, bên thuê trả nhà với hiện trạng căn nhà bị hư hỏng nhiều bộ phận. Chị D. cho rằng bên thuê nhà phải đền bù thiệt hại nên đã giữ lại tiền đặt cọc. Song một năm sau đó, người thuê bất ngờ kiện chủ nhà ra tòa đòi lại tiền cọc.
Không chỉ có chị D., bà Thái Thị Hoa (ngụ huyện Bình Chánh) cũng lâm vào cảnh bị người thuê khởi kiện ra tòa vì tranh chấp hợp đồng thuê.
Cụ thể, tháng 5-2018, bà Hoa ký hợp đồng cho ông Triệu Phi Hùng và ông Phạm Hữu Phước thuê căn nhà tại xã Phong Phú, huyện Bình Chánh trong thời hạn 5 năm để mở nhà hàng.
Theo thỏa thuận, bà Hoa đồng ý cho người thuê sửa chữa một số khu vực nhưng không được cho người khác ở trong nhà. Sau khi nhận bàn giao nhà, phía ông Hùng tiến hành sửa chữa nhà nhưng bà Hoa không đồng ý.
Cho rằng chủ nhà đã vi phạm hợp đồng ký kết nên người thuê đã kiện ra tòa, yêu cầu chấm dứt hợp đồng đã ký và bồi thường thiệt hại.
Hai năm sau đó, TAND huyện Bình Chánh xét xử sơ thẩm, cho rằng người thuê đã có lỗi dẫn đến hợp đồng không thực hiện được nên phải mất tiền đặt cọc cho chủ nhà. Ngoài ra, người thuê nhà còn phải đóng tiền thuê nhà cho đến khi người làm công của mình ra khỏi căn nhà trên.
Không đồng ý, người thuê nhà kháng cáo. Còn bà Hoa thì thắc mắc rằng trong thời gian tòa giải quyết tranh chấp bà có thể lấy lại nhà cho người khác thuê hay không.
Phải đợi phán quyết có hiệu lực?
Theo luật sư Thái Văn Chung (Đoàn luật sư TP.HCM), để biết việc chủ nhà có được lấy lại nhà để cho người khác thuê trong thời gian hai bên đang xảy ra tranh chấp hay không thì phải căn cứ vào thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết.
Tuy nhiên, nếu hợp đồng chưa hết thời hạn thực hiện thì vào thời điểm chủ nhà hoặc người thuê kiện bên kia ra tòa thì hợp đồng này vẫn đang có hiệu lực, chưa bị tuyên hủy hoặc chấm dứt.
Do đó, trong thời gian tòa án đang giải quyết vụ án thì chủ nhà không được cho người khác thuê lại nhà.
Một vấn đề đặt ra là: nếu người thuê đã bàn giao chìa khóa nhà cho chủ nhà nhưng vẫn để lại đồ đạc, tài sản trong nhà thì có được xem là người thuê đang tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà hay không?
Về vấn đề này, luật sư Lê Trung Phát (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng về nghĩa vụ bàn giao tài sản thuê thì bên thuê nhà phải trả lại nhà thuê như tình trạng khi nhận nhà, trừ những hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận.
Tức tại thời điểm bàn giao chìa khóa, bên thuê phải di chuyển tài sản ra khỏi căn nhà thuê. Nếu bên thuê chỉ bàn giao chìa khóa mà vẫn để đồ đạc trong nhà thì xem như bên thuê chưa làm tròn nghĩa vụ bàn giao.
Lúc này, chủ nhà có thể có quyền không nhận bàn giao tài sản hoặc khi đã nhận bàn giao tài sản thì chủ nhà sẽ phải thông báo với bên thuê về việc di chuyển đồ đạc ra khỏi căn nhà thuê.
Trường hợp nếu sau khoảng thời gian thông báo mà bên thuê không đến nhận đồ đạc, xem như bên thuê đã từ bỏ quyền sở hữu đối với những đồ đạc trên và chủ nhà có thể xử lý các tài sản này (nếu đó là các tài sản không đăng ký quyền sở hữu).
Nếu việc xử lý các tài sản này làm phát sinh các thiệt hại cho chủ nhà như mướn người di chuyển, tháo gỡ... thì chủ nhà có quyền yêu cầu bên thuê phải thanh toán các chi phí này; nếu bên thuê không thanh toán, chủ nhà có thể khởi kiện ra tòa để tòa án giải quyết quyền lợi cho mình.
Còn đối với trường hợp người thuê tự nguyện bàn giao nhà thì luật sư Chung cho rằng nếu người thuê tự nguyện bàn giao chìa khóa cho chủ nhà (trong khi đợi tòa án giải quyết tranh chấp) để chủ nhà cho người khác thuê thì đây được coi là một thỏa thuận mới.
Giả sử sau đó tòa tuyên bên thuê thua kiện thì bên thuê có thể không phải trả tiền thuê nhà từ thời điểm bàn giao trở về sau.
Đòi nhà sao cho đúng luật?
Theo các chuyên gia pháp lý, việc đòi lại nhà cho thuê khi người thuê nhà đang ở trong nhà cho thuê là một lỗ hổng trong quy định pháp luật, không ít trường hợp đòi lại nhà cho thuê "quá tay" dẫn đến nhiều hậu quả đáng tiếc.
Theo luật sư Lê Trung Phát, với các quy định hiện naythì để tránh tình trạng không vi phạm pháp luật, chủ nhà chỉ có một cách duy nhất là phải tiến hành khởi kiện tại cơ quan tòa án, bởi chỉ có bản án có hiệu lực pháp luật mới đảm bảo được tính thi hành.
Dù hiện nay người cho thuê có thể nhờ UBND hoặc cơ quan công an hay một số cơ quan khác giải quyết nhưng cách này không có tính cưỡng chế thi hành nếu người thuê đang cố tình ở trong căn nhà thuê và họ không có bất kỳ một sự vi phạm pháp luật nào khác.
Cho thuê nhà cần lưu ý gì?
Luật sư Đỗ Ngọc Thanh (Đoàn luật sư TP.HCM) lưu ý hợp đồng thuê nhà là một dạng của hợp đồng thuê tài sản, nên nó được hiểu là một giao dịch dân sự được hình thành từ sự thỏa thuận giữa các bên và lợi ích mà các bên hướng đến.
Trong hợp đồng thuê tài sản, bên cho thuê chuyển quyền sử dụng tài sản cho bên thuê trong một thời gian nhất định. Hết hạn của hợp đồng, bên thuê phải trả lại tài sản thuê.
Để tránh phát sinh tranh chấp, khi bàn giao nhà, các bên cần lập biên bản bàn giao và ghi nhận hiện trạng lúc bàn giao.
Để đảm bảo không bị thất thoát tài sản cũng như có căn cứ yêu cầu bồi thường nếu có thiệt hại do bên thuê gây ra, các bên nên thuê đơn vị Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận sự việc bàn giao một cách khách quan nhất.
Trường hợp của chị D., cần xem xét nội dung trong hợp đồng thuê về việc xử lý tiền đặt cọc sau khi chấm dứt hợp đồng thuê. Nếu thỏa thuận phải hoàn trả lại đủ thì chị D. phải có nghĩa vụ trả lại toàn bộ tiền cọc.
Nếu tiền cọc là để thanh toán các chi phí tiền điện nước, thuế, điện thoại, Internet... mà người thuê chưa thanh toán và sửa chữa các hư hỏng thì sẽ được cấn trừ, còn bao nhiêu chủ nhà phải hoàn trả lại cho bên thuê.
